据广州天河发布消息，2024年12月30日上午，冼村旧村一栋5层房屋应声倒地！
此举标志着冼村旧村改造依法动迁取得关键突破、重大实质成果。
这是《广州市城中村改造条例》自今年5月1日正式施行以来，广州市依法动迁成功实践的第一例！
没想到《广州旧改十年“钉子户”无数，城中村改造要是再碰到“钉子户”咋办？》写完没多久，就有真正实施的了。
冼村作为广州人尽皆知的旧改项目，留守户问题不可谓不棘手。
冼村的这一拆可谓是为新一轮城中村改造蹚出了依法动迁的新路子。
根据报道，天河区根据融资区、复建区不同情况，经反复研究，分别提出依法动迁的具体路径。
目前冼村还有7-8户留守户，估计后续也会逐步依法开拆，旧改十年终于有望改造完成了！
那政府到底是如何解决冼村留守户问题的呢？小七试着分析了一下。
作为一个旧村改造项目，一般分成复建区和融资区两部分。
复建区应该没有集转国（集体土地转为国有土地），仍旧是集体土地。
所以针对集体土地上的留守户，去年12月冼村进行了村集体收回集体土地表决，于今年1月份经天河区政府正式批复。
这意味着复建区的集体土地已经被收回。
根据《条例》，复建区上的留守户在规定期限届满后拒不交回的，可以由区政府依法处理，经处理仍无法收回的，可以申请人民法院强制执行。
但从网上流传的批复文件来看，批复并未明确交回集体土地的期限，只是让村集体依法落实补偿及安置等事宜。
因此，复建区留守户问题的难点在于交回集体土地期限。
毕竟这个在《土地管理法》等上位法中并没有相关依据，到底多久算合适，有点难办。
融资区就相对简单一些。这次被拆的5层房屋应该也是位于融资区的。
报道也明确说明了融资区留守户解决路径：
对融资区未签约户，天河区政府在依法作出《补偿安置决定》，并经法院一审、二审判决胜诉和依法催告后，向法院申请强制执行。法院裁定准予执行后，依法组织实施。
为什么融资区天河区政府可以直接依法作出《补偿安置决定》呢？
这是因为冼村旧改十余年，融资区大概率已经完成集转国手续。
用地属于国有用地就可以发布国有土地上房屋征收决定，进而依法动迁。
就算是因为留守户未完成集转国手续，也可以按照集体土地征收程序，发布集体土地征收决定。
这两个都有明确的上位法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《土地管理法实施条例》。
国有土地上房屋征收决定、集体土地征收决定生效后，区政府就可以在足额支付或者足额提存公证补偿费用后书面通知不动产登记中心办理留守户产权注销登记。
当然了，报道也提到了经法院一审、二审判决胜诉和依法催告后，向法院申请强制执行。
毕竟是解决留守户的“杀手锏”手段，一旦使用了不打官司是不可能了。
但就像之前写文时说的，这些都是行政行为，只要政府做到依法依规，行政行为没瑕疵，留守户大概率是得不到法院支持的。
还有一点也是小七一直困惑的：
按照《民法典》补偿费提存公证的，如果留守户5年不去取，扣除提存费用可就归国家了。
也不知道是不是真的按照这个执行，毕竟部分冼村留守户人定居国外的，到时候5年不回来可就......
最后的最后，在解决留守户问题的同时，还有一点需要我们注意。
那就是建设时序问题。
融资区留守户一旦解决后，也就意味着保利就可以进行融资区建设卖楼回血了。
但是还是要遵循“先复建安置，后融资出让”的原则。
复建区一天没有全部完成回迁安置，就不能一次性完成所有融资区建设，哪怕土地已经完全平整了也不行。
要是因为解决了融资区留守户问题，结果导致难啃的复建区留守户没人管了，那复建区的村民可就倒大霉了。
