大方向：
西安所谓的地铁房（新房，老房）其实供应量很大，所以地铁必须加上学区才是真正的长期升值、保值双保险。西安的学区房指的是小学学区，初中阶段民办天下，名小学xk机会多所以选好小学很关键。现时最好的公办小学几乎全部集中在城墙内以及城南雁塔区。至于学位房，我只想问问kfs用完了这张入学券我或者我房子的买家还能用下一次么？如果没有无偿使用的下一张入学券，将来谁来接盘？西安不是北上，你不能指望长期稳定的人口流入帮你兜底，更何况西安的住房库存不少。所以，只有稀缺品才是抗跌保值的首选，学区+地铁就是稀缺品。
为什么买南不买北？从学区，高端就业的趋势看，北边对比南边都不占有任何优势。看看研发型公司往哪里搬，你就一目了然了。西安的发展看的是三产研发，所以买房也必须看清城市发展的命脉。
====2018/3/13补充====
关于曲江，有必要补充一下这里指的是曲江一期曲江池、大唐芙蓉园、大唐不夜城那一带的房源，因为曲江太大所以不能一概而论，必须考虑到周边配套以及未来到高新的轨道交通规划。如果西安地铁8号大环线能批下来，那么对环线周边的曲江楼盘将是最大利好，也可以彻底解决到高新的交通问题。
另外，有耐心也能接受老房子的朋友还可以在城内西五路省政府附件和大雁塔附件淘淘公办学区房。
省政府一带有后宰门小学，育英小学，西安实验小学等几所口碑不错五大率比较高的公办小学。而且附近的配套也相对比较完善，有公园文体设施（革命公园，市人民体育场等），医院，综合体（万达等），轨道交通也非常方便（地铁1,2,4线北大街，五路口）。虽然周边老旧了一点，但没有城墙内南边景区那么闹。
大雁塔一带有大雁塔小学，翠华路小学，吉祥路小学等几所优质公办小学，不仅靠景区和传统文教区资源配套丰富，也有轨道交通优势。
不过提醒一下，买名公办小学区房必须有足够耐心和毅力，因为房源实在太少所以学区内的中介不多，只能自己先研究透教育局的学区规划再在学区内慢慢踩点找中介和房源。另外，部分学校可能有入学落户要求。另外，这个网上别人统计的小学五大比例可以参考一下：
西安市70余所小学小升初进入五大比例统计，这些数据不得不知_西安幼升小_家长帮
其实很多西安人并不完全认同学区房这个观念，因为在过去与其花那么多钱买一个二手老房还不如跑跑关系择校来的容易。但是，在当下资源紧张（户籍人数增加、二胎放开和入学潮）以及学校缩减班额（西安很多名小学的班额都是大大超出国家标准的）的大背景下，几年后择校还会那么容易么？如果择校不宜，那么学票价值必将上涨，西安也就会有真正意义上的学区房。其实这个逻辑早已在北上广深杭等地被验证了，只是西安比较后知后觉而已。
最后，想写几句给还在犹豫的刚需买房的朋友：
1）全国房价无论一线还是三四线自从2015/16以来基本都是普涨，但是最终适合你长期职业发展以及自身有足够发展前景和资源倾斜的城市会有几个？如果你现阶段财力有限无法直入北上深，这次再错过西安，你还想在哪里上车？
2）看房一定要认准了自身需求然后多看。其实最基本的刚需买房需求无外乎上班通勤和子女教育，所以拿准自己最基本的需求底线拿好就行了。十全十美的房源在现在这种卖方市场下会有多少人愿意拿出来卖？所以假如有个五楼的楼梯楼学区房你愿意不愿意买？你非要等金三银四可能几天后你连五都买不到了。假如你不认同现在是卖方市场，那么你大可以忽略我的建议。多看是为了能看准行情货比三家，看多了才能在需要决定的时候果断下手。
3）一定要认准了中介并且表达出足够的诚意，很多好房源其实都是还没见光就被秒掉的。要找到这种房源首先你必须要让中介认同你是潜力客户。一开始多找几家中介，在看房的过程中再慢慢筛选。
====2018/3/25补充====
这条8号线非常重要，因为它第一次真正将重要就业地高新与主城区几个先前与之联通性较差的区域通过轨道交通串联起来（在西安高峰期开车来回高新是折磨人的），大大缩小了上下班通勤时间。虽然之前由于政府债务指标问题这条线连同地铁三期一并被暂停，但因为被列入今年政府重点开工建设规划并且民间呼声太高目前看来不排除单独获批的可能性。沿着这条线买房是没错的，尤其是地铁25-30分钟内直达高新+生活便利（有学区更好）的将来好租好卖。由于这条线的潜在流量很大，所以建议还是以高新为辐射圈起点找，根据通勤时间与其它核心因素斟酌性价比。没一手房源大可以找二手的，二手房源你仔细研究是有不少的，别太计较楼龄了，关键是什么是性价比高的（看多了你自然有这个概念）。现在这个行情下，房东的心理期望值都不低，看房下手要快很准（准：目标明确，可以按照前面我说的逻辑去找，不要被中介忽悠到太远的地方延误战机；快：看房要勤快，谈价下单要快；狠：房源价格合适就要狠狠下单，别指望在现在这个行情下能有太多议价空间）。
====2018/4/1补充====
关于西安上周出台的摇号购房政策：
1）大大增加了之前的优势购房者（全款、关系户等）的购房时间不确定性，引导需求快速涌入购置时间确定性较强的二手房市场；
2）以几率换利润，制造套利空间。
====2018/4/28补充====
购买所谓的民办初中学位房即所谓的指标房的家长请注意，根据西安市教育局今天公布的最新政策，未来民办小升初将采取摇号加面谈的方式录取（4:6的比例）。同时，民办初中招生将会面向全市（见下文件摘录）：
“符合以下条件之一的学生均可报名：一是具有西安市学籍的小学应届毕业生；二是具有西安市户籍的小学应届毕业生；三是外地户籍政策规定准入类学生即西安户籍、学籍以及一些政策允许的外地户籍生”
根据文件的精神，报名并未设定任何门槛。也就是说，任何符合户籍学籍等条件的生源都可以参加民办摇号与面谈，那么这显然对于民办的自主择优是不利的。
对于购买初中学位房的家长，你需要Hold住了。就拿高新一中初中指标房来说，过去的指标房降分录取或者初中学位捆绑售房在新政策下可能连政策擦边球都谈不上了，如何平衡历史遗留的合同承诺与新政策之间的矛盾？一般合同上对于卖方都会有免责条款，所以你还是仔细看清楚合同比较好。如果政策一刀切，那么这势必对购买学位房的刚需买家心态造成极大影响，抹杀指标房的学位溢价。这也是为什么我之前一直觉得学位房不靠谱的一个重要原因，因为那是你与开发商与学校间的一纸承诺，不是所谓的义务教育。我附上一个网上搜到的高新业主述求信，这种顾虑绝不是空穴来风。
另外民间有一种说法是高新内部摇号，这个我个人认为目前还是比较一厢情愿的说法，因为根据最新文件我并没有看出任何关于跨区摇号所设定的门槛。而根据国内其它城市的摇号派位经验以及义务教育法，所谓的就近入学摇号派位通常也只是针对区内公办生源。
新政策还有很多具体实施细节不是很明朗的，例如：
1）民办初中是否还有计划外招生？院校教工子女招生是否属于计划内？
2）学位房的历史遗留问题最后如何解决？
3）面谈将围绕六大主题进行同时明文严禁“奥数”相关内容，那么对于具有主观择优意识的民办来说，如何围绕六大主题区分生源/择优？是否会有潜规则（教工子女、名小区分对待）？
文件附上的《西安市2018年民办学校初中报名学生信息登记表》其实内容相当简单，但是小学毕业学校这里就是一个必填选项，那么名小与普小确实在生源上还是不同的，这中间确实有可能潜规则因为你很难控制。
4）网上登记系统是否还需要学生家长在摇号面谈前上传其它报名信息（简历）或者小学成绩单、素评报告如何、在何时提交给学校？
最后谈谈购买策略，个人观点是：
1）新政策有利于名小学区房，因为根据文件精神，如果报名门槛降低，那么对于具有主观择优意识的民办初中来说小学毕业于何校这一项将可能被潜规则；
2）政策有利于具有保底属性的义务教育学区范围内的优质公办初中。虽然根据我对于招生时间表的理解目前西安还没有到公民同招这一步（户籍生在民办录取失败而学区内公办报名满额情况下必须参与区内筹），但对于一心民办的家长来说你入读民办的成功率还是降低了不少，同时新政策似乎只允许家长报名摇号一所民办，这种不确定性也增加了你户籍所在学区保底公办初中的重要性。保底公办初中越好，你学区房持有的意义越大。
3）过去民办的优势在一定程度上是建立在生源与择优上，随着这个优势在新政策下被限制，民办与公办之间的差距会被缩小。民办肯定会有一些新的应对从而确保高中部的生源质量。我们在一些城市看到了一些新的做法，例如名校联盟（优质民扶持公、分校化）等，在新的政策导向下可能会成为顺理成章的一条路。教育资源包括生源的平均化是一个大趋势，而打压民办，不代表名校就此没落，毕竟孟母还在，名校的牌子还在就必然有新一种形式的竞争。
最后总结，新政策利好优质公办学区房，尤其是具有保底属性的优质公办初中学区房，也利好绝大多数名小学区房。对于学位房，家长必须首先考虑房子所划学区内的公办初中怎么样？如果没有很好的保底公办初中，你将来孩子到了升学那一天可能还是要继续面临新的选择，我的建议是能一步到位最好一步到位。
新政策明显不利于高新一中指标房的溢价，即使历史遗留问题最后得到妥协也会影响刚需买家的购买积极性，所以我非常不看好这块。其它所谓的指标房学位房同理，必须小心应对新政策风险以及升学模式的调整和优质保底公办初中的重要性。
政策文件链接：
西安市教育局 关于印发《西安市2018年民办学校初中 招生入学工作方案》的通知
西安市民办初中招生入学政策发布丨小升初摇号+面谈比例为4:6 6月12日10时开始
====2018/5/3补充====
根据5/3各区几所代表性民办初中公布的最新招生细则，民办初中指标房的动用应该是得到重大妥协，也就是说新政策只是虚惊一场。今年，拥有未使用指标房的购房家庭，在最新政策下先摇号，中与不中均视为直升。摇中就占用一个摇号名额，有利于民校生源筛选。
影响：1）对于初中指标房，如有短期入学在与学校确认过招生细则后暂可放心购买。2）长期来看，由于摇号生源的介入，影响最大的还是民办的择优能力和办学成果，因为毕竟生源一块有了一定的随机性。3）对于有条件的家庭，名小+优质公办的保底搭配继续有效。4）长期来看，政策依然有很大的不定性，参考其它城市的案例和实施经验。
====2018/8/14补充====
分享一个链接：
西安轨道交通线路图（2040+）v1.1 - Chinhoyoo的文章 - 知乎
https://zhuanlan.zhihu.com/p/41859142
