楼市调控十多年房价越调越高，主要受房地产行业成本性上涨及通货膨胀等多种因素叠加影响；若放开调控，楼市可能出现报复性反弹。 以下为具体分析：
房价由土地价格和建筑物价格构成，在全国一二线城市或三四线城市，普通住宅建安成本相差无几，大中城市房价巨大差异主要源于土地价格。
全国大中城市土地价格连年创新高，2007 - 2017年，300个大中城市年均房价上涨30 - 40%，大中城市土地价格年均也在二位数以上增长。2017年1 - 12月，深圳、南京、上海等11个城市土地出让金超千亿元，其中9个城市土地出让金同比上涨106%。土地价格不断上涨，直接推动了房价上升。
根据通货膨胀率=M2（国家广义货币供应量）增长率减去GDP增长率公式，2017年GDP增长6.8%，广义货币供应量（M2）增长12%，通货膨胀率约5.2%。2007 - 2017年，十年预计年均真实通货膨胀率6 - 8%。
在通货膨胀背景下，货币购买力下降，物价普遍上涨，房地产作为重要的资产，其价格也会受到通货膨胀的影响而上升。人们会为了保值增值将资金投入房地产领域，进一步推动了房价上涨。
除了土地成本，房地产开发过程中的其他成本，如建筑材料、人工成本等也在不断上涨。这些成本的增加会转嫁到房价上，导致房价上升。
例如，随着环保要求的提高，建筑材料的生产成本增加；劳动力市场供求关系变化，使得建筑工人工资水平提高，这些都会增加房地产开发的成本。
房地产行业从人口流动、人均收入增长、人均消费能力和城市化发展等多角度分析，未来房地产市场还有广阔发展空间。
随着城市化进程的加速，大量人口从农村向城市转移，城市住房需求持续增加。同时，人均收入增长和消费能力提升，也使得人们对住房品质和数量的需求不断提高，这为房地产市场提供了强大的需求支撑。
长期以来，房地产被视为一种重要的投资渠道，许多人认为投资房产可以保值增值。在楼市调控期间，部分投资需求被抑制，但一旦放开调控，这些被抑制的投资需求可能会迅速释放。
投资者担心错过投资机会，会纷纷涌入房地产市场，推动房价快速上涨，从而引发报复性反弹。
调控期间，房地产开发企业可能会因为政策限制而减少土地购置和开发建设，导致市场供应减少。而一旦调控放开，市场需求在短期内集中释放，而供应无法及时跟上，就会造成市场供需失衡，进而推动房价大幅上涨。
