业内著名的保利行业白皮书，今天第6年再次重磅发布！
这些年，房地产一年一个变化，但保利对行业的洞察、趋势研判始终在坚持。
的确，眼下的房地产，大家都说2021年是房地产“波动最大”的1年；都说房地产进入“规模见顶、三高房企出清”时刻；
都说调控引发房地产“底层逻辑”发生根本改变，同时，2022年疫情反复叠加经济承压，加剧了此刻房企从业者乃至地产上下游整个泛地产行业的焦虑和压力。
此刻，无数问题和迷雾也飘荡在楼市上空。
疫情严峻，未来楼市政策是否会放大招？
政策底到市场底到底还有多久？
如何看待规模见顶后的中国楼市下一步走向？
总量见顶后，未来房地产大的结构性机遇在哪？
新时期房企区域与城市精选如何调整？
房企高质量发展究竟如何落地？
多元化探索多年后此刻该如何抉择……
对此，笔者特地总结出保利针对2022年乃至今后中国楼市的10个判断。
01
判断1：
辩证看2021年调控是必要的，
且用局部代价换取整体最大平稳
2021年，2022年房企都说难，市场下行，也出现一些爆雷者，对此，我们该如何辩证看待这一轮行业调控？
首先，保利发展以更大视野，强调“以史为鉴”来看这一轮大调控。
保利发展研究团队观察到：
日本、美国当年楼市危机一个核心原因就在于房地产市场缺乏有效调控，最终，市场的非理性高热酿成危机。
比如20世纪90年代日本房地产泡沫破裂导致日本经济“失去了20年”
比如2008年美国房地产次贷危机引发全球金融海啸。
图1：日本与美国房地产泡沫后房价走势
对比之下，中国房地产坚守的长效机制，从大局来看，整体有效化解了房地产和金融的系统风险。
同时，经过本轮调控，“我国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”。
当然辩证来看，保利发展也表示：“风险化解过程中，个别高杠杆企业出现暴雷，区域市场出现深度调整，但整体上来说，局面仍是可控的，本轮调控用局部代价换取整体最大平稳。”
其次，三道红线和银行贷款集中度后，资金违规流入房地产的乱象已有效遏制。
同时，房地产与科技创新之间也不存在互相挤压。相反，越来越多的优秀房企勇当产业链链长，加大在碳中和、科技创新等领域的投入。
因此，保利发展研究团队认为要坚持政策的连续性和稳定性，不能再回到过去那种资本无序扩张的状态。
其三，税收端是房地产长效机制完善的最后一块拼图；中长期来看，房地产税的预期触发家庭资产配置逻辑转变。
保利发展的研究团队对重点40城客户的调研显示，近半年有置业计划的1400组客户中，在房地产税试点预期下，75%的客户放弃购买或观望，主动延迟入市。
在等待靴子落地过程中，房地产税对客户购买逻辑也产生深远影响，从以往买小、买多（套），到以后买少、买适中、买精。
02
判断2:
当前楼市下行“势大力沉”，
房地产“三稳”的迫切性凸显
最近5年2017年到2022年楼市曲线，保利发展研究团队给出了三个波段的解读。
首先，2017-2020年，楼市运行连续四年呈现稳定的“箱体运行”，整体偏稳定。
那4年，房地产成交量成交面积月度同比波动不超10%、小幅在箱体波动；房价平稳增长，不再大涨大跌。
其次，2021年楼市大调整，市场向下击破箱体，出现超预期下跌。
图2：全国新建商品房销售面积同比涨幅
与以往不同，2021年市场下行，是短期、中长期因素叠加、综合发酵产生的结果。
即去年三季度的信贷大幅收紧，直接导致买家需求萎缩、信心受挫和预期改变。
一二手房市场的全面限价，封闭了房价上升的空间，同时令二手房市场几乎冰封，切断了换房链条。
从保利来访数据看，上半年周度盘均来访80-100组，下半年周度盘均来访50-60组，呈现断崖式下滑，环比下降38%，同比下降33%，反映出整体市场信心严重不足。
同时，以整个TOP10房企为例，2021下半年销售额同比下降28%。
全国商品房销售均价从8月开始下降明显，12月商品房销售均价9512元/平方米，相比年初下降13.8%。
其次，土地市场下行明显。相比一批次供地，全国22城三批次土地出让金下降47%，流拍或中止出让率达19%，平均溢价率仅2.3%，地价下降1000-2000元/平方米。
其三、2022年以来，市场延续深度下行
2021年1-2月，全国商品房销售面积同比下降10%，商品房销售额同比下降19%，商品房销售均价同比下降11%，且TOP10房企销售额同比下降37%。
3月，由于疫情、经济等因素，市场并未出现小阳春，反而扩大了跌幅。
全国30个大中城市商品房成交面积同比下降49%，主流房企销售业绩降幅还在扩大。
03
判断3
当下政策力度仍不足以
令市场“放量筑底”，
谨防陷入双向“负面螺旋”
如何看待当下房地产市场的整体收缩？对此，保利发展给出三个判断。
其一、2021年的下滑与2022年的下滑，同样是成交下滑，本质原因有所不同。
即2021下半年开始瞬间下滑，主因是政策叠加效应导致；而2022一季度的市场萎靡，整体范围的“经济因素”占据了首位。
其二，房地产市场的持续下行，又给经济和50多个相关行业带来了明显冲击，引发系统性的收缩。而资产价格的不稳，同样削弱居民消费的意愿，更加保持观望心理。
其三，因交易萎缩带来的房地产税费锐减，以及土地出让金的腰斩，给政府财政收入带来非常大的压力，恐将影响城市的建设投入，甚至累及到公务员和事业单位员工的薪酬绩效。
此次事件再次证明，在实现“共同富裕”和“住有所居”的过程中，房地产行业的正面作用不可或缺。
同时在政策面，可以总结为：“三稳的迫切性凸显，避免陷入行业和经济双双下行的‘负面螺旋’。”
目前，信贷纠偏、地方稳市、支持合理需求等措施，虽然都取得了正面效果，但由于楼市下行势大力沉，现有的政策力度仍不足以令市场“放量筑底”，市场预期和信心预估还需要比较长的时间来修复。
反过来，市场下行又对经济和财政形成惯性压力，这就容易陷入“房地产和经济相互推动下跌的负面螺旋”。
所以，当前形势下，要尽快稳定房地产市场，果断出手，发挥房地产行业在经济运行中的先导性作用。
辩证来看，持有房产的家庭是“沉默的大多数”，不要忽视了真正意义上的“听不到的心声”；同时随着保障性住房的大量推出，更多人的住房需求可以得到兼顾。
因此，“保资产价格”稳定，符合各方利益。
只有加快落实中央经济工作会议和两会精神，加强舆论的正面引导，祛除杂音，提振市场信心，进一步加大稳市力度，才能避免陷入“经济和房地产相互推动下跌的负面螺旋”，实现行业平稳健康发展和良性循环。
04
判断4：
长期依旧看好，
中国房地产GDP贡献
比美国、日本低2个百分点左右
此刻关于房地产行业的社会地位，经济地位到底该如何解读？对此，保利发展给出了2个鲜明论点。
其一、房地产是经济稳增长、扩内需的关键力量，就是支柱产业
2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元，多年来一直是我国居民最大内需市场。
同时，住房消费带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费，2021年家具行业规模超8000亿，家电行业规模超1.7万亿，房地产业带动了多个千亿、万亿级相关行业增长。
2021年房地产业增加值7.76万亿，对GDP贡献率6.8%，如果将房地产上下游涉及的50多个行业增加值合计，对GDP增长的贡献率接近20%。
其二、全球对比来看，中国房地产业增加值占GDP比重并不算突出。
比如以人均GDP突破1万美元为时间节点，我国房地产业占比较美国、日本等分别低2个百分点、1.7个百分点。
图3：全球主要国家房地产业增加值占GDP比重
其三，今天回归居住属性后，房地产就是实体经济。
其实是否实体经济定位，得看对房地产的功能设定。
2017年，国家统计局曾指出：“房地产如果是炒买炒卖，就不属于实体经济。但是，房子如果只是用来住的，房地产自身需要砖瓦沙石，就是实体经济。”
商品房的建造过程，就是实体经济产品的“组装”过程。上游的钢铁、建材，下游的家具、家电，以及装饰装修、物流等等，都是不折不扣的实体经济。
05
判断5：
行业进入“减量发展”阶段，
结构性机遇是关键
大调控时刻，很多人对行业基本面也开始有所怀疑，而且很难找到下一步发展的机遇点。
对这个问题，保利发展给出了2个鲜明答案。
其一，整个行业基本面没改变，行业整体仍处成熟期，只不过未来逐步进入减量发展时代。但整体看，即使未来8到10年依旧维持到10万亿+是大概率事件。
2017年，保利发展曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代，近5年的行业规模变化印证了保利发展的判断，即2021年全国房地产销售额18.2万亿元，保持高位。
因此，从全国整体上来看，生命周期仍处成熟期，但考虑到住房结构改变，需求和新增供应减少，商品房市场不可避免地进入减量发展时代。
其二，行业基本面依旧是可观的，住房需求是长期存在的，而机会点关键在于把握结构性机会。
到底有哪些结构性机会点？
机遇点1：租赁大增，商品房减量，住房结构的分化机遇
按照顶层规划，未来中国租赁住房将进入发展快车道！
“十四五”期间40个重点城市计划新增650万套保障性租赁住房，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。
以浙江等多省份为例，浙江十四五住房供应面积与十三五基本持平，保障性租赁住房占比增加，商品房占比减少，商品房规模进入减量时代。
图4：十四五期间部分重点城市保障性租赁住房筹建目标
城市的生命周期就是房地产的生命周期。
中国666个地级市，但未来如此多的大中小城市，都市圈城市，下一步整个城市基本面将如何演变？
保利发展的研究多年跟踪研究的结论是：“人口、产业加速向头部城市集聚，城市分化加剧”。
一个数据很有说服力。即中国2020年经济实力TOP100城市GDP、人口分别占全国72%、56%，比2010年分别提升1个、5个百分点。
在保利发展看来，未来基本面好的大中城市，人口、产业集聚，城市生命周期向上，房地产市场仍处于成长期，需求量仍在扩容。需求的扩容同时带来旺盛的城市建设需求：对内，城市中心范围的公共设施持续提升，城市更新还有很大活力；对外，打造高铁节点城市、综合交通枢纽，仍需充分调动资源、做好基建。
峰值右肩时代，需求走向多元化。
1，人口流入城市，刚需依然旺盛。
2020年我国流动人口达3.76亿人，比2010年增加70%，其中：上海、深圳等流动人口超千万人，北京、广州、成都等流动人口超800万人。
人口的交织流动，将产生持续的、大量的刚性住房需求。
图5：我国重点城市人口增量及流动人口数量
2，改善需求加速释放，成为市场主力。
据统计局2015年人口抽样调查，全国城镇家庭有31%购买一二手商品房，有50%居住在公有住房、经适房、自建房等，19%为租房或住在工厂宿舍等；
据楼龄统计，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。
据预测，截至2020年，2000年底前建成的房屋仍有近100亿平方米。原公有住房、经适房及2000年底前建成的大量老旧住房，面积小、质量低、配套差、物业管理不足，居民改善需求将持续释放。
图6：我国城镇家庭住房来源
图7：我国城镇房屋建成时间
（2015年全国人口抽样调查）
3，家庭小型化，年轻人独立居住需求增多。
2020年平均家庭户人口为2.62人，比2010年减少0.48人；共有家庭户4.9亿户，比2010年增加0.9亿户。
受人口流动影响，以及思想观念变化，越来越多年轻人选择独立居住，产生大量家庭分巢住房需求。
4，老龄人口持续增长，适老化住房需求增加。
2020年60岁及以上人口为2.6亿人，比2010年增加8627万人。
据外部机构预测，2030年老龄人口增加到3.8亿人。
老年人的大幅增长，对适老化住房和适老化居住环境的需求也将持续释放，蕴含着巨大的内需潜力。
5，商办市场也面临市场容量下降和结构性供需矛盾2个问题。
全国商业及办公市场容量2017年见顶后连续四年下降，在商品房销售额中占比不断下滑，从2018年1.96万亿、13.1%回落至2021年1.4万亿、7.9%，销售均价连续三年回落。
图8：全国商办市场容量及销售均价
同时结构性矛盾明显，经营性物业尤其是商业及办公的供给和需求不匹配，需求集中在一二线城市、产业强、需求大的核心板块，但一二线非核心板块与三四线城市供应偏大，空置率上升。
图9：重点城市商办物业空置率
商办物业受经济周期与产业发展影响大。
近年来经济面临下行压力，加上电商兴起、灵活就业人员数量增加、跨国企业选择居家办公等产业现象，根本性地改变了商办需求。
所以，地方政府应破除过去“多建商办就能提高税收”的惯性思维，认识到税收与产业发展紧密相关。应着力提高营商环境，出台支持性财税政策，把产业做大做强，并从规划与土地源头控制新增商办供应。
06
判断6：
大波动时房企打造
“战略动态能力”，
且从三高模式到高质量发展
2021年房地产行业前所未有地迎来一轮迅速的缩表和出清过程，同时，2021年也是房地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年。
在行业大调整，各种不确定性事件涌现时刻，未来房企要适应行业新发展格局，就需要更加注重构建战略“动态能力”。
“动态能力”是1990年代加利福尼亚大学伯克利分校大卫·蒂斯（David Teece）提出的理论。即根据外部环境变化，持续地整合技术、组织与管理资源，以达到竞争优势的一种弹性能力。
保利发展强调：“结合房企自身发展，当前形势下，如何理解政策、判断政策，并转化为企业体系化的执行力，将是最重要的核心竞争力之一。”
除了动态的战略能力，从发展模式上，要从“三高”“高负债、高杠杆、高周转”模式走向高质量发展。
过去的“三高”模式，由房企扩张与行业外力共同推动，好处也是显而易见。
第一，做高杠杆倍数，对提升ROE有立竿见影作用；第二，金融资源易获取，为提高杠杆提供了天然条件；第三，高周转是特定时期迅速扩大规模的重要工具。
但随着调控新形势，“三高”模式不仅导致金融资源过度集中，也不利于宏观杠杆率保持稳定，为经济和行业平稳发展埋下了隐患。
国内上市房企平均资产负债率79.2%，高于制造业27个百分点；平均有息负债279亿，高于制造业257亿；平均权益乘数4.1，高于制造业1.2。
基于此，房企从三高模式先高质量发展模式势在必行。
其三， 挥别“三高”模式，房企走向高质量发展。
“三高”模式过于强调规模和资源占有，属于粗放式扩张，有的甚至追求盲目多元化，最后只留下一堆低品质的房屋，一堆低质量的资产。
而保利发展强调的高质量发展，是体系化的内生式发展，包括稳健经营的风格、精益管理的思维、精准的投资能力、极具竞争的产品力和成本力等等。
同时，对于房地产行业高质量发展，保利发展给出了5个标准。即：地产去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。
简称行业高质量发展的“5化标准”！
保利发展强调：“未来，信用和专业能力将成为最核心的竞争力，强者恒强、弱者恒弱，行业门槛也会越来越高。”
07
判断7：
房企聚焦高能级城市，
大中城市的市场边界在持续收缩
房企高质量发展关键在于“聚焦”2字！
基于以上大中城市生命周期向上和城市区域发展判断，保利研究在区域城市布局强调精准研判，聚焦擅长的领域和市场，紧抓结构性机会。核心有三点：
做法1：聚焦高能级城市布局
城市潜能的差异，推动市场向超级分化演变。
比如同样是二线城市，由于人口潜能的差异，房地产市场分化亦呈现加剧态势，人口高增量城市（成都、西安、郑州等），其商品住宅成交韧性较强，规模整体抬升，成交波动亦较小；
而人口低增量城市，其商品住宅成交规模存在瓶颈，近10年房地产市场容量复合增速处于负区间。
做法2：聚焦区域的有效市场：有效需求边界在退缩
保利对房地产市场发展一个走向判断是：“本轮限价叠加市场深度下行，大中城市的有效市场边界持续收缩。”
即2017年后限购、限贷政策梯度差下需求外溢，多数城市的市场边界大于行政边界；
而在此轮调控之后，多数城市的市场边界已明显小于行政边界，即限价政策压缩城市价格梯度，市场调整下需求回流高价值区，有效市场边界内的板块需求平稳，而边界外的板块需求退潮，导致过往饱受红利的“外溢板块”，如今反转为需求被倒抽的“被虹吸板块”。
在此背景下，城市的价格体系正在重构（包括地价），将以核心区最新价格（一手房限价、二手房限价、市场真实交易价的孰低原则）为坐标。
中长期看，需求逻辑向居住属性回归，有效市场边界以就业活力区为中心，以一定通勤距离为半径分圈层外延。
以广州为例，中心四区集聚就业人口的46%，常住人口的34%，以其为圆心划分出一二三四线市场，天河属于一线，从化属于四线。
图11：典型城市中心城区就业人口及常住人口占比（%）
做法3：聚焦需求的产品匹配
以城镇人均居住面积和城镇人均住宅商品化率对不同城市的居住需求分类：
①能级越大的城市，居住需求越多元：
以广州为例，10年常住人口增量598万，“住进来”扎根需求旺盛；住宅商品化率仅39%；“住得好”的商品化改善空间大；“住得新”换房需求大。50%的家庭户居住在20年楼龄以上房子。
②能级城市，居住需求侧重点存差异：
如福州人均居住面积大、但住宅商品化率更低，关注商品房改善空间；重庆城镇化率低，关注就地城镇化带来的商品房增量空间。
图12：典型城市城镇人均居住面积与城镇人均住宅商品化率
08
判断8：
多元化赛道
从“地产思维”转向“经营思维”，
强调独立生长
房企多元化赛道中，非住宅产业到底如何发展？对此，保利发展也给出研判：
其一、拓展上由“被动获取”变为根据立项标准“主动获取”。
过去，住宅反哺商业、销售反馈经营的“算大账”逻辑已不再适宜。
以商业地产为例，核心区位、业态优势、品牌运营下，若盈利模式成立，配套住宅只是锦上添花，可实现“独立拓展”。
如上海恒隆广场，聚焦走重奢路线，在2020-2021年疫情期间实现了超15%的高水平租金年涨幅。
经营模式聚焦“重”“轻”两端。
以长租公寓为例，中间路线的租赁或包租模式难以持续，或转向重资产方向，如R4地块的获取、开发和经营，或转向纯粹的轻资产模式，如委托经营模式。
09
判断9：
长租公寓赛道：
市场化租赁模式盈利难，
政策性租赁模式已成闭环
长租公寓眼下标杆房企正在加速布局，比如万科、龙湖、旭辉等。对长租公寓这个热门赛道，保利发展怎么看？
其一，需求巨大。毕竟大中城市灵活就业人口增多，实际管理人口超预期。
保利发展强调：“在新产业、新业态、新模式的快速发展下，更多人选择灵活就业。比如统计局表示，2021年灵活就业人员规模已达2亿人，包括IT技术、网红、主播、外卖骑手等。灵活就业人口流动性大，更接受大城市租房的生活。”
图13：典型行业灵活就业人口分布
同样，今天大中城市管理人口实际非常多，超预期。
基于疫情防控的需要，通过健康码、行程码、核酸检测、疫苗等大数据多轮筛查，第一次盘实了城市的实际管理人口，
比如北京、上海实际管理人口已超3000万，比如广州、深圳实际管理人口超2200万。
重点城市的租赁需求有望获得可持续增长。
图14：典型城市实际管理人口与常住人口对比
其二，需求在，但是否形成可持续的商业模式、盈利模式？
对此，保利发展强调：
目前市场化租赁住房商业模式不清晰，政策性租赁住房已形成政策闭环！
当前，租赁住房行业呈现市场化与政策性双轨并行的发展现状。
但是，目前市场化房企凭借资金和资产优势占据头部位置，但仍面临短期内难以实现盈亏平衡或盈利。
核心原因就在于市场化租赁住房得到的政策支持较少，土地成本高、经营回报低、退出未理顺，缺乏可持续发展的商业模式。
尽管整体税负有所降低，资源供给有所增加，但资产收益率这一瓶颈尚未突破。
房企如利用商品房用地配建或存量资产，回报率难以达到REITs要求。经营端虽有财税支持，但“纳保”后的租金折让与税收优惠基本对冲，补助资金发放周期也较长。
退出端的公募REITs仍有限制，要求必须是保障性租赁住房，用地性质暂时限制在“非商业、非住宅”。
相比之下，政策性租赁住房推进速度快、路径和商业模式基本清晰。
即政策通过前端让渡地价、盘活存量，在建设和运营环节提供补贴，提高整体的EBITDA，后端纳入公募REITs实现退出，形成了投融建管退的政策闭环。
根据住建部公布的数据，2022年将新筹集240万套保障性租赁住房，这非常考验地方政府的财政实力，以及地方国企的专业能力和人才储备，可加快引入市场化程度高的地产央企共同参与。
10
判断10：
2022年出清和缩表
将会延续和强化，
很多房企丧失再投资能力
这2年，房地产行业前所未有地迎来一轮迅速的缩表和出清过程。
行业出清的直接原因，是由于违约或信用评级下调，引发企业主体信用基本丧失或债务危机，最终触发“股债双杀”和“融销双杀”。
2021下半年，个别房企从下调评级到销售活动停滞，历时不到一个月，下滑速度之快远超预期。
据统计，从2021年至2022年2月底，全国共有72支房企境内信用债出现实质违约、触发交叉违约条款或展期，波及房企超过40家，涉及金额超过800亿元。
目前，金融机构对房企融资依然保持谨慎。国资央企或优质品牌民企的融资保持稳定，但多数房企的信用和融资难以回到从前，生存才是第一，基本丧失了再投资能力。
伴随2022年偿债高峰来临，预期行业的出清和缩表将会延续和强化，以“三高”为代表的旧发展模式逐步退出历史舞台。
全局来看，今天的房地产，作为一个占GDP7%，连同上下游占GDP20%的超级行业，注定“三稳”是第一位的。
而今天的长效调控，也正是立足为房地产未来健康可持续，良性发展而进行的必要调整和动态修复。
在这样一个大背景下，未来房企能活下来，活得好，活得久的，注定属于那些在战略上前瞻融入国家和行业发展大局，且自身经营上率先从三高或其他模式转向“高质量发展”、产品服务上回归真品质、好口碑的优质选手。
声明：本文来源“地产总裁内参”，对作者表示感谢。
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