前言
我觉得，没有人比东北人更熟悉海南楼市的了
如果有，那就是具备房产专业知识的东北人
上一次，被赶鸭子上架，写了一篇在桂林买房的经历
这一次，因为海南楼市热了起来，咨询的朋友很多，我又是东北人，于是又一次成功地被赶鸭子上架
一：
01
我先讲讲我身边的东北人和海南的故事
我老家是东北的，我是80后，生的晚了，没赶上东北最好的时候，东北的辉煌故事都是听我爷爷说的。
我爷爷在黑龙江庆华机械厂工作，那是个军工厂，生产50式冲锋枪、54式手枪之类的，我当时小，就跟听收音机里面的武侠剧一样，觉得真酷。
我爷爷抽着烟，烟雾模糊了他的脸时，他的表情也是非常神往的。他说，那个时候全国人们都还勒着裤腰带过日子，数着米粒下锅，他们厂子里粮票给的特别足，逢年过节，鱼、米、油发个小半屋子，那时候住的还是分的房子。
对了，还有收音机，我记事的时候，家里就有收音机，还有电视机，后来我才知道，这东西在当时可是十足的奢侈品。
到了上学的年纪，我爸妈把我接回去了，我爸妈都在石岘造纸厂，那一个镇子都是造纸厂的，一两万人都在造纸厂上班，有自己的幼儿园、中小学、高中、大学，还有自己的医院，有医保，有自己的发电厂、消防、保安，还有自己的火车道，有水库会分鱼，养猪分猪肉，日子过得一点也不比爷爷那边差，小伙伴还跟多，好吃的好玩的都多，我对爷爷的那点儿思念就这么飞快地没了，因为日子实在是太快乐了，爸妈给的零花钱还那么充裕
都说东北人对体制内工作有着迷之深恋，确实是这样，东北人享受到太多国企的好处，大家都很感谢国家，在国家实行计划生育的时候，东北也是实行的最积极最彻底的
1998年，国家正式提出国企大下岗，先是从南方开始的，到我们那里的时候拖了几年，但也是秋后的蚂蚱了
大多人很长时间都无法接受，也有的愤愤不平，石岘造纸厂是我国造纸厂的母公司，全国绝大多数的造纸厂都是石岘造纸厂帮着建起来的，像是岳阳造纸厂的老厂长就是石岘造纸厂的技术工人，然后呢，说下岗了就下岗了
多年以后，看电影《钢的琴》，看到里面的东北下岗工人端着铝制饭盒缩着身体吃饭，我爸妈忍不住潸然泪下
这就是东北人去海南的背景——失去了体制的庇护、失去了工作、失去了环境（我们石岘造纸厂当时关闭的主要原因之一就是资源型产业，耗费木材量巨大，污染），甚至因为计划生育一家也就一个孩子，顶多两个的
这个时候的海南是什么情况呢？
02
1993年的海南也是失意的
1993年的海南，经历了第一次楼市崩盘，整个海南的房子要不然是烂尾的，要不然是农民租去养猪的（对，就是在别墅里养猪）
这张烂尾楼的照片相信很多人都见过
海南的失意，也是一种自由落体式的：1988年海南脱离广东省，一跃而成经济特区，中国境内面积最大的经济特区，也是唯一的一个省级经济特区。
各种政策利好叠加，海南别的没学会，先学会了“炒楼花”——也就是现在大家熟悉的期房，这是学香港的，学得最早最彻底的就是海南
电影《芳华》里就讲过这一段，英雄刘峰听说海南好赚钱，去了，结果蹬三轮送书，一个月挣300，唉，好赚钱的是炒房的陈灿，日进斗金忙到连老婆孩子都没空见。
咱列个数据，看看这个钱多好挣
1988，海南房价1350元/平米，1993就到了7500，5年涨了5倍
海南突然之间就冒出了两万多个房地产公司，平均每80个人一个地产公司
当时，海南的工业用地售价是每亩13万到15万，而如果公司把工业开发用地转作住宅开发，每亩就能卖出300万
如此一来，谁还会去搞工业建设，国家当初开放海南的本意是发展出口，到头来整个海南都在炒地皮炒楼花
这钱，真是大风刮来的
这风，就是政策风
一旦风停了，也就风流云散了
1993年，朱总理开始管控经济，特别是调控房地产业，海南房产应声而倒，留下600多个烂尾工程和价值300亿的坏账——这相当于当时全国财政预算的10%
就这样，海南的房价从1993年的7500暴跌到了1997年的1000，更低的还有300元/平的
投机者跑了
低房价却吸引了东北人
手拿着辞退金的东北人，来到了第一次楼市崩盘的海南
1997年底，东北国企下岗人数是259万
失意的东北人和失意的海南相拥，温暖了彼此，成全了彼此
二：
今天大家看海南，是个好地方，躺在椰子树下吹着海风，喝着椰汁，看着沙滩、海浪，欣赏美女帅哥
只有你钱包鼓，这个中国五星级酒店最多的地方绝对给你提供五星级的服务
在过去，海南是个瘴疠之地，又是孤岛，根本没什么人，从汉朝到元朝，中央都只是把这里当做流放犯人的地方，我们熟悉的大文豪苏轼就被流放到这里了，他的流放地海南儋州至今还有东坡村、东坡帽、东坡桥、东坡路、东坡井等等，甚至就连当地的语言都被叫做东坡话
明朝中期发生过海南岛人民起义，朝廷派兵镇压，有些兵就留了下来；明清之交战乱，广东福建很多人躲乱迁了过去；清乾隆的时候，为了缓解广东福建耕地紧张，鼓励移民；这么几次，海南的人口渐渐多起来
不过近代以来，海南的重要性更多的是在海防还有对东南亚的开放方面，大陆腹地的人们对海南的了解并不多，真正把海南的美好介绍给大家，是东北人
上一篇文章说，第一批到海南的东北人是因为这里的房价低
到了海南之后，习惯了大雪封屋的东北人发现：这里真暖和！
温暖对东北人的意义可太大了。东北的冷是零下二三十，甚至零下四十。而且这个冷还不是一个月两个月，是10月份到3、4月份，将近半年啊。
咱很多人买房子不喜欢中间户，觉得边户亮堂，大多数地方边户也都是比中间户贵，但是在东北，就刚好相反。
东北是中间户好卖，因为在中间，保温更好。
有的人也许会说，东北有火墙、火炕，暖气足，冷怕什么？
东北屋里的暖气确实很足，但是，一出门温差太大，就很容易引发各种心脑血管疾病、呼吸系统疾病，像是脑出血、脑梗，特别多，尤其是老人，冬天去世的老人特别多，就是这个原因。
迁到海南后，很多人发现自己的老毛病竟然没有再犯！
健康！还有什么比这更重要！
就这样，海南在东北人心里渐渐升华成了一种近乎神圣的所在，他们把这里的好推荐给自己的亲人朋友，也充分发挥了东北人的热烈，积极地向全国其他地方的人推荐。
我爷爷走得早，没赶上，和他一起的那些老人很多都去了海南，我小时候在这些长辈们跟前长大，挺有感情的，去海南的时候特意去看他们，也是那个时候才发现，一栋楼几乎都是认识的人，以前在东北的时候大家住一起，现在到海南了大家还是住一起，我本来只是跟一个爷爷打个招呼，结果愣是上上下下跑遍了一栋楼，东北那大碴子口音，吃饭时的大蒜，一晃神，还以为自己在东北呢。
据统计，在三亚过冬的老人有50万，东北人占了将近40万。
这种力度，对海南楼市的影响多大！
2010年的时候，海南获批国际旅游岛，相信也有东北人大力宣传的功劳。
02
上一次，海南楼市的暴热是因为炒楼花
这一次，海南楼市的暴热就是炒旅游
北纬18°，号称全世界旅游胜地黄金纬度，阳光、空气、沙滩、海水、蓝天、白云，我国唯一的热带滨海旅游城市，
再加上，改革开放成效显著，大家的生活普遍提高，对旅游、度假的要求也渐渐多了
因为旅游，海南第二次火了
2011年底的时候，海南房价暴涨破万。
稍微了解房产的都知道，公寓不能轻易碰的，但是三亚的凤凰岛公寓，一次性付款！起价8万/平，最高卖到15.8万/平！
这是什么概念？北京那个时候的房价也不过2万5一平。
我们再一次看到上世纪90年代的场景，有的楼盘，就一张蓝图，啥啥都没有，全靠销售一张嘴，一样清盘；有的楼盘，一张房票，倒一次手就净赚100万
一直被雅居乐当做骄傲的海南清水湾项目，是2007年的时候拿的地，拿地的时候是227元/平，四年后卖的时候就一平2万多了，它拿的地多，一卖就是十年，赚了近千亿
大家能不疯么？
当初不到一平不到一千买的房子，哗哗长到一两万多一平，好几个爷爷就坐不住了，出手了！出手了！出手了！
第一次，经济特区，钱都跑到房地产那里了
这第二次，国际旅游岛，钱还是跑到房地产那里了
跑马圈地的雅居乐只是个小喽啰，更厉害的大佬是海航、中信、鲁能等等，雅居乐连前五都进不去
旅游业却没见着怎么厉害：海南暖和，是说冬天，海南五一之后就没法儿待了，所以东北人都成了候鸟，冬天在海南夏天在东北，北方人夏天在海南简直是生无可恋。
我在那里待过一段时间，热的全身起疹子，没有风，直接放在蒸笼里面蒸一样；海南吃的饭叫水饭，就是用凉水泡米饭，吃不惯，也热的吃不下；海南人都瘦巴巴的，我回去了一称，轻了二十多斤。
所以说海南的旅游也是季节性的，夏天的时候根本没法待，旅游也一样，热成狗，哪里还有心情旅游
但是，旅游房产已经被炒起来了，旅游成本也水涨船高，大家都知道，出国旅游都比去海南便宜，这个样子还怎么发展旅游业啊？
于是，国家又出手了。
三：
2018年3月，中国房地产市场有史以来最严苛的调控政策在海南省落定，一夜之间，海南楼市全盘锁死。
2018年初海南楼市的调控，其实并不是孤立的，而是一直延续至今的，我们来看看：
（一）
2018年4月，号称史上最严的楼市调控，主要内容可以概括为两点：
1、本地+外地 限购+限售
外地人以家庭为单位，只能买一套，而且首付70%，此外还要提供五年社保
全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县住房只向本市县居民家庭销售
在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民实行限购
购房之后，五年内禁止出售
2、新项目必须现房出售
（二）
在18年之前，值得注意的还有17年9月的一份调控：
2017年9月29日起，停止批建100平以下的商品房
这一条对谁影响最大？当然是投资者！它的影响甚至比高首付限购限售还要厉害。
你想啊，投资的目的是求回报，这个回报一呢，可以从出租上面找，二呢，可以从转手再售上面找，这两条尤其是后者，都要求小户型，只有户型小、面积小，房子总价才低，转让门槛才低，接盘的才多。
可以说，这一条是卡住了投资者的命脉。
（三）
2019年8月：
144平以下才会被认定为普通住宅标准
这一条和停建100平以下商品房的调控合在一起，再次狠狠地蹂躏了投资者
（四）
2020年3月：
全省范围内，新出让土地全部现房销售
我们都知道，房产开发商能做起来，能做大，靠的就是敢找银行借钱，敢找金融机构借钱，借了钱去拿地，土地抵押了，拿了钱去建房子，十几二十几层的楼房才建了四五层甚至刚打了地基，就开始卖，收了购房款才能接着盖。
现房销售，直接就把相当一部分开发商给赶出去了。
这条政策，要和相关的土地政策一起看：
第一，16年10月，出台关于存量建设用地的处置意见：
对超过动工开发日期满2年未动工开发或未完成项目投资总额25%的，无偿收回土地使用权方式处置
对超过动工开发日期满1年未满2年不动工开发的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费
在房地产市场上，有很多开发商拍了地之后就放着，等几年后地价涨了再转手卖出去；也有的是等着周边房价涨了再动工，虽然有动工期限，但快到期的时候找两台挖掘机做做样子，然后又停了，这都是常态
海南这种土地收回的做法在全国都属罕见
第二，海南宣布土地市场上3.1万亩存量商品住宅用地将不再用于开发住宅，或转型或退出
3.1万亩是多少，海南2013-2019年城镇住宅用地总共成交量才是3.2万
你看，供地都没了，开发商也只剩下几个，房价会怎样？
更高更贵更迈不进去
总结一下：海南的买房门槛非常高
7成首付（至少）
5年限售
面积大（100平以下的房子已经不批了）
房价高
02
海南楼市，两次暴涨，都跟随着两次崩盘，这一次，会怎么样？
上面的一系列调控都是在自贸港官宣之前出台的，现在想来，真切感受到政府方面去房地产化的决心是非常大的
海南自贸港可以这样简单概括：人员自由流动（免签入境和低税率政策）、货物自由流动（零关税政策）、投资自由便利（低税率和零门槛政策）、运输往来便利（船籍港和船旗国政策）、有国际竞争力的税收制度（零税率、低税率、简税制）和法治制度（海南自由港法）
利好，这是肯定的
但，绝对不能蒙着头进去
首先，你要清楚7成首付、5年限售，一笔资金就这么被锁死了，如果你想短线操作、想借钱买房，还是冷静一下吧
其次，风起之时，好的项目更坚挺，不好的项目更是浑水摸鱼，现在海南楼市的热闹很容易让购房者忘了去分辨好坏，但是等到风口落下了，100多平的房子，几万的单价，你想甩手可就难了
第三，投资一定不要忘了初衷——要看回报率，三亚好，但房价已经那么高了，指望着它再翻番，不是说不可能，只是更难。自贸港不是三亚的，而是整个海南的，不要把目光局限在三亚、海口这种地方，按着性价比去找。要知道，从1万涨到2、3万，比从4万涨到5万容易多了。
最后呢，要明白，海南房子的价值首先在度假养老，其次是自贸港，海南不断突出生态红线也印证了这一点，选房的时候也要遵循这一点，先要有优良的居住环境，然后要有产业支撑，这样的房子才有强劲的升值空间。
写在后面的话
我们走过很多城市
看过数不清的楼盘
我们所有的文章都是肉身考察的结果
我们认为从当地的打工者、夫妻早餐铺、出租车司机……得到的信息比网上的数据更接近真实情况
我们也是这么做的
我们的目的是为有旅居、移居需求的朋友提供更好的资产保值渠道
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