都听说法拍的房子很便宜，都想去捡漏一下，是吧？
可是又听说法拍的水深得很，一不小心就拍了个麻烦回来，这种问题时有发生。
最多遇到的问题，不外是要支付突然冒出来的高额税费；解决不了收房的问题，而且往往一拖几年，弄得身心疲惫。
其实，现在淘宝司法拍卖（阿里资产拍卖）房子已经相对透明，也非常方便。那些曾经收不到房子的问题，现在都已做好前置的解决。
可以说，当前的司法拍卖的水已经没那么深了。
法拍交易稍不注意是会容易产生风险的。但其实这些都是可以通过提前规划和做好准备来规避。
最近，也有协助朋友参与法拍，他是以按揭的方式取得一套深圳的房子。
话不多说，现在先给大家了解一下的整个交易流程。
直接上图
接下来，解释一下这些流程步骤：
1、做好购房计划：买房子当然得做好购房定位计划，不是什么样的房子都可以随便买的。在购房之前，先在所在城市、地段、房子类型上提前做好筛选和思考。
有需要可以参考：「城市、地段、房子类型：买房应该怎么选？/P先生的地产观」
（以下省去5000字）
2、限购限贷政策：现在较多城市对购房者的购房名额是有要求的，参与拍卖也需要符合限购政策的要求。否则在参与法拍，并拍到房子后才发现自己购买不了，是会产生违约责任的。
有需要可以参考：「把握宝贵的首套房资格：首付和贷款不得不理清的事/P先生的地产观」
（以下省去5000字）
3、购房预算：初步根据自己可支出的首付款及可贷款额度，锁定购房总价的范围，以这个范围物色购房计划内的房子。
4、看清拍卖标的物详情：敲黑板了，这个非常重要！
特别是以下这两项：
“法院是否负责清场”现在最高院意见都是要求执行法院配合清场的，如果法院还是表明不负责清场的话，那这样的房子你就不要碰了；
“税费负担”是不是各付各税就非常关键了，那些标明需要买受人承担所有税费的房子，你可以划走了。
5、学位：房子所在区域的管理部门都有统筹安排学位查询的办法。一般可以提前去了解摸底一下，就知道学位有没有使用。
户口：这个需要拍卖回来后，去户政科处理。现在自己还不是业主，原来的房子有没有上户口，有没有迁入迁出，这不是我们管得着的。
经过上面几项的排查后，就可以进入下一项。
既然自己参与法拍，为什么还要委托拍卖服务呢？
这个非必要项，取决于自己对流程的熟悉及相关机构的沟通程度。
拍卖服务机构可以提供什么服务呢？
我们看看淘宝上公示的资料
上面说过了，现在法拍已经相对透明了，如果做好了物色标的物的工作，其实很多问题已经解决了。
所以，拍卖服务机构起到的作用主要是省时和资源配合的功能。省时无非是流程的熟悉度，我们主要提及一下资源配合的功能。
当我们法拍的时候，需要办理按揭的话，是需要找担保公司出担保函的
为什么要担保函呢？
首先我们得了解常规的银行按揭流程：
银行只是在你成功拍卖，领取拍卖成交确认文件，支付定金及首付款后，才会与买家签署抵押贷款协议。
当你完成过户手续，并将属于你名下的房产证与银行办理抵押登记后，银行才会放款到法院。
但是，法院是不会接受这样的付款方式的。拍卖全款没有收齐之前，法院不可能配合房子过户。
那么，不就卡在这里了吗？
如果一直不付全款，过了约定付全款的时间，就是买家违约。
所以，就需要一个担保机构作为中间方。由这个担保机构出具保函给银行，承诺承担风险。银行才会在房子过户之前，将全款支付给法院，法院才会配合办理过户手续。最后完成过户并抵押登记后，才能解除本次的担保行为的动作。
要知道有时候担保函也不能解决问题，需要现金垫资才能解决！
通常这种委托拍卖机构自身就具备担保资质，或者有紧密合作的担保机构资源，可以配合解决此类问题。
所以，如果我们自身熟悉流程操作，也有这种担保机构的联系，就没有必要执行委托拍卖服务的动作。
通过现行的贷款政策，自测自身的贷款成数是可以的。
但是当下要参与法拍的房子，到底能不能贷款到相应的成数，就得由贷款银行说了算了。为了不要突然在资金上掉链子，提前做好贷款咨询很重要。
现在这个咨询也很方便，法拍页面上就有多家银行可供选择。
这个是常规动作了，不作延伸了。
1. 成交规则：现在除了委托拍卖设置的特殊约定外，通常司法拍卖都没有保留价。有一人报名，一人出价，都可以成交。
2. 竞拍时间规则：在竞拍结束前的五分钟内，每次出价都会作为触发延时，从而让竞拍结束时间会在这次出价时间的基础上延长五分钟。
3. 预估最高购买价格：有过不少在法拍上，拍红了眼的情况。导致最终拍回来的房子，比市场价还高。
其实这种情况是可以避免的。可以为自己提前估算好最高购买价格，超过就不要的了。同时，在拍卖出价的时候，在测试两次对手都会加价跟进的情况下，不妨一次到位的出价，或许一次性的出价，会突破竞争者的竞争欲望，从而使得自己能拍到房子。
当然，如果竞争对手依然继续跟进，那么就证明竞争对手的购买欲望是相当强烈的，你就得考虑清楚自己法拍计划，是不是非拍到不可了。
已经有幸拍到房子，按约定的时间支付首付款，也是常规操作了。
如果是按揭操作的话，就是我们在上面讲担保函时，所提及的流程操作。
法院收完全款后，会提供整套的文件资料配合买家过户。
常规的文件是：房地产证、裁定书、通知执行文件等
到国土部门完成过户操作
有些城市是先完税再过户的，都常规操作了
国土部门通知过户手续办理完结时，领取房地产证，并同时办理银行的抵押登记
有委托担保服务的话，这时候就得结清费用了。一般是按天计算的费用，千万别拖沓了！
解除担保服务关系
办理收房手续。
这时候，如果发生什么原业主、假租约问题，就是法院的责任了，所以前面才会说有“法院负责清场”的条款是很重要的。
聊完了，很简单，对吧？
好了，祝愿参与法拍的朋友，都能顺顺利利地拍到称心如意的房子。
