这题我会，我来答。
我在东区有房，算是既得利益者。我来讲几个事实和乐观的估计，答案你自己想。
一、深中通道并不是国家为了让深圳“扶持”中山，专门修建的通道，它仅仅是深岑高速的组成部分。它的主要受益城市是深圳，沿途城市可能会因流通效率变高而受益，也可能因为流通效率变高被加速吸血。受益还是被吸血主要取决于城市本身的竞争力。因此，不要以为有个“深中”的名，就意味着中山有机会和深圳比肩。如果中山不能有效的服务于深圳的经济、承接深圳转移的产业，那距离这么近，会被吸血还是受益是一目了然的。这一点，中山市±啥水平，我想大家心里有数，事关身家，请不要自欺欺人。
二、城市的竞争力和竞争潜力，主要看人口和人口趋势，也看主管机构对人口趋势的把握。我们看下，中山市过去5年（2015-2020）的建设规划和执行情况。
而2019年统计的中山市人口为：338万人。四年增长（含流入）17万，平均每年4.25万，比规划少了98万。这么大的缺口，一年时间，不知该去哪里偷。
另外，国内每个城市每年都有公布财政预算、次年会公布财政决算。其中就有包含土地财政的部分，中山市的一言难尽。2019年数据大概是这样：
2019国有土地使用权出让收入预算217.3亿，决算89.9亿。
数据来自《2019年中山市本级政府决算公开》、《2019年中山市政府预算公开》
在我看来这算是一个标志性事件，代表着城市的总需求不足，地卖不动了。
三、深圳工作，中山居住通勤成本过高。
假如你住在中山东区地标华鸿泷悦轩（中高楼层，均价30000），在深圳科技园或者前海工作，我们计算一下你的通勤成本。
A、时间成本：
深中通道设计时速100公里，假设你能压着100开。
华鸿泷悦轩出发从翠亨快线入口上高速，距离深中通道24+公里，15分钟。（不考虑早高峰博爱路辅道拥堵，也不考虑辅道限速40）
深中通道大桥长24公里，约15分钟。
前海上班，下高速再开15公里，约20-25分钟。
科技园上班，三条路可以走，约17公里，日常堵车，约40-50分钟。
下楼发车+停车上楼约10分钟。
华鸿泷悦轩→前海=15+15+20+10=60分钟，假设博爱路辅道拥堵、下高速深圳拥堵，根据天气和事故情况会增加10~30分钟不等。总体而言单程60~90分钟。
华鸿泷悦轩→科技园=15+15+40+10=80分钟，假设博爱路辅道拥堵、下高速深圳拥堵，根据天气和事故情况会增加10~40分钟不等。总体而言单程80~120分钟。
每天往返一次，时间大约120~240分钟。如果是坐大巴，可能再加15-30分钟等车时间。
B、金钱成本：
深中通道设计流量10万量/天，建设成本460亿，按照国内惯例30年回收成本计算。30年期间养护成本500亿，（460+500）亿/30/365/10万≈88元/次。往返大约176元。每月往返22次，约3870元。
路程单程大约65公里，往返130公里，假设不加班，每月往返22次，约2860公里。
汽油车假设每公里6毛，月燃油费约1700元。两地停车费假设为700元。
这个距离电动车有点尴尬，广东热啊，电动车如果开空调，两天一充，一周3-4充。
如果是汽油车，每月的通勤成本大约：3870+1700+700=6270元。（假设开10万元级别的买菜车）每月车辆的折旧+保险+保养+洗车费用至少也要1500元。合计7770元。
如果是电动车，假设充电不要钱，每月的通勤成本大约：3870+700+1500=6070元。
综合来看，在深圳不开车上下班的同学，在中山东区地标买房居住，自己开车去深圳中西部上班。如果不加班，每月时间成本大约44-88小时，金钱成本大约6070~7770元，然后假设在深圳工作还考虑买房的人一小时可以挣100元，则时间成本为4400-8800元，两者加起来大概10470-16570元，相当于背负200万~350万元30年的房贷每月的还款金额（按利率不同）。
而但凡是在深圳上过班的朋友都知道以上这种乐观假设是不可能的，加班是常态，下雨堵车绝不会只堵20-30分钟，路上也不可能全程压着限速开。实际付出的成本比楼主所列多20%-30%才是真实情况。
而根据深圳特区报的报道，深圳人的平均通勤时间是：36分钟/单程。往返大约1.2小时。每月大约26.4小时。
然后，我们都知道深圳地铁公交还是很便宜的，通勤成本大约10~15元/天，每月大约400元。时间同样算成钱加起来是3040元。
两者差距，各位看官自己体会。
四、供需关系
深圳距离上班地方通勤时间30-40分钟的一个农民自建房单间租金2000+，如果愿意掏7000元，完全可以在公司附近，步行10分钟的地方住个两室一厅的小区房。因此我们可以知道，深圳上班领高薪，中山居住享低价的双城生活基本都是骗人的伪需求。
马鞍岛买房，除了工作就在西乡附近的朋友比较舒适，在南山福田工作的就不太现实了。我们也知道马鞍岛医疗养老教育配套的完善乐观估计要10年，目前配套还在PPT里的马鞍岛也要3万+/平，房贷加上通勤成本，每月的支出同样2-3万，也并不是很省时间（毕竟下了高速会堵车没办法）。更坑的是，每月支出2-3万的马鞍岛住所，将来的升值空间远远无法和深圳月供2-3万的房子比。毕竟在深圳，能月供2-3万房子的人，普遍家庭月收入4-6万左右。而这两口子来中山找工作，月收入马上会变成7-10K左右/人（前提是中山有你的岗位，比如互联网行业，你降薪75%，找半年，也只有可能在小榄附近找到工作，什么东区、西区、南区、火炬、石岐、马鞍岛是没有你的工作的，而小榄距离马鞍岛55公里，和你去深圳上班差不多远。在这种情况里，当你在深圳混不下去的时候，你是背不动马鞍岛的房贷的。另一种情况则是，中山没有你的岗位，显然当你在深圳混不下去的时候，也就意味着，你在中山也混不下去了）。所以买马鞍岛将来无人接盘、自己又还不起贷款的风险也很大。
所以双城生活不靠谱啊，最终房子就还是得靠本地人接盘的，问题是本地人不缺房子住啊。最典型石岐裕华花园，挨着利和广场地段无敌（相当于深圳万象城周边300米），但本地人人觉得风水不好卖不上价，2016年初裕华花园均价3500元，200米之外的其他小区均价5500元。但当时脑海里都是深中通道概念的深圳客并不这样认为，把该小区从3500元买到14500元（2018后半年），涨了300%+。后来深圳客慢慢意识到深中通道并不会利好整个中山，甚至会不会利好中山都是存疑的，于是无人接盘，现在又跌回7500元，跌幅接近50%，这就是真实需求的力量。
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最后，给大家提供一个小道消息，16-17年集体来中山炒房的深圳客正在集体性的出货，15年左右盖好的房子，今年1-5月，放出来卖的盘一半以上来自深圳客。考虑中山买房的朋友不妨耐心等待一下。
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更新讲一下，评论区有朋友认为中山基数低，容易被深中通道带增长的可能性。
我是这样想的：房价起来了，产业没起来。产业没起来，收入就起不来。高房价低收入逼着中山的年轻人去深圳打工，缺乏人才，中山的产业转型和升级就很艰难了。深中通道一开，恐怕会加速这个趋势。
可以参考下这个回答：
最赚钱的互联网行业，中山的薪资大约是深圳的1/3-1/4。但中山的肯德基、耐克阿迪并不比深圳便宜，有时甚至更贵。年轻人会选哪里是毫无疑问的。
低房价+高收入才是唯一破局的方案。但市±始终沉迷在土地财政中无法自拔，并且市级财政不断从镇区吸血，导致镇区制造业不断萎缩，这一通操作完全是南辕北辙了。
我们不能只看到了基数低，却没有看到基数低的原因。中山以前是广东四小虎之一，以前的基数是很高很高的，现在沦落至此非一日之寒，不改变行政管理思路，被深圳吸血越来越多，底子越来越薄，衰落的趋势是越来越难以扭转的。
毕竟，深中通道不是扶贫项目。
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21年5月28日更
根据最新人口普查结果，2020中山常驻人口达到441.8万人，增长129.72万人。十年增长率为41.56%。中山人口增速在全省排第4，仅次于深圳、珠海、广州。
坦白说，这个咱真没想到。
换句话说，这么高的人口增长率，如果对应GPD增速，更难看了。人口增速第4，gdp增速倒数第2。。。看看人家惠州，揭阳。
8月16日更————————————————
继续看空中山房价。二手房去化周期166个月，有点吓人。买很容易，想卖就难了。这个点还来买房的，需要多读书了。
9月30日更————————————————
1.火炬招商禹州云鼎府原价23000现17×××精装
2.翠亨锦绣海湾城原价18000现13×××精装
3.三乡雅居乐万象郡原价13×××现价9×××更有雅居乐畔山中心城7×××
4.五桂山万科四季花城原价15000现11999精装
5港口海伦堡玖悦府原价15000现12999精装
6.西区越秀天越湾原价18000-23000现价14×××精装
7.南区碧桂园凤凰城原价13000现价9×××精装
8.南区碧桂园柏坦尼雅原价10000现价7000多精装，首付10万起
9.小榄君汇尚品一口价8×××
10.西区时代美宸原价15×××现价12×××
11.三角迪茵湖原价14×××现价9×××
新盘跌了不少，利空二手房，据我所知，很多二手房降价10%以上，都没人看房。继续看空。
10月1日更———————————————
前述中的裕华花园，现已跌到7000内依然很难卖出去的程度。
跌幅52%，跌就跌了，问题是跌这么多还是卖不出去。惨！在我看来，这就是中山二手房的典型代表，随着时间的推移，你手里的房子慢慢变的老旧，小区慢慢破败，哪怕你离市中心很近很近，但还是很难很难卖出去，毕竟这个城市没有那么多的真实需求，有房想卖的还是早些出手为妙。
10月2日更—————————————
放假闲的慌，讲下为什么说惨。那个小区满二的房子，有一些是18年下半年高位接盘。当时大概14000左右吧。大家可以算一下，现在把房子卖了，卖房子的钱够不够还房贷。房子也没了、首付也没了、还欠银行钱，你说惨不惨？
10月16日更———————————
这条消息出来以后，部分楼盘连夜降价，降幅非常可观。我在另一个1500赞的回答里更新了这个内容，顺便感恩了下。回答就被夹了。但还是想办法告诉一下大家。顺便把另一个回答贴上来。
——————（以下是另一个回答原文）
你就关注房地产税什么时候能推出，如果推出是不是满足以下三条：
1、直接税
2、累进税
3、征税比例较高无法转移给租房者
如果3条全中，那就说明靠谱，感恩社会主义。
如果少1-3条，就别指望房价降了。
以上是原回答，割—————
根据评论区的互动，我来完整讲一下我的想法吧。
1、我并不认为房地产税推出的目的就是为了降房价，但房地产税（不是闹着玩的那种）的推出标志着高房价已经完成了自己的历史使命。也就是说房价可以降了，就像之前需要房价涨一样。有的朋友说，利益牵扯这么深，影响范围这么大，房价不可能降。请这些朋友想一想以前的土改、国企改革、铁老大改革、分税制改革，哪一项不是利益牵扯很深，影响范围很大？最后呢阻碍我国发展的一方，都被扫到了历史的故纸堆里了。
2、土地财政会被终结。为什么？一是因为里面蕴藏的斧拜太大太多，只要允许土地财政，相关人员就非常有动力去推高地价；二是因为依赖土地财政必然会导致城市发展潜力丧失；三是因为地贵房就贵，房太贵没人结婚生孩子。而前段时间土地出让收入收归税务口正是为这件事做准备。
3、房地产税不会完全代替土地财政。因为要解决的根本问题是税源。原有的税源主要来自土地出让收入，最后转嫁给按揭买房和租房的人。而随着贫富差距加速拉大，下面其实已经收不上来多少税了（包含间接税）。只要我国还坚持社会主义的道路，就必然会收富人税。房地产税将会是富人税的一种，是其中的一部分，富人税会代替土地出让收入成为新的税源。
4、真正有效的房地产税，会是房地产健康发展长效机制的一部分。啥叫健康？啥叫长效？增加多余房屋的持有成本，让过去的和未来的多余房屋迅速流入市场；较高的税率让持有成本无法转移给租房者。再配合租售同权和公租房的普及，这就做到了长效健康。
5、房地产税的在推出时候必然会带来一波房价下降。为什么？一是F拜通道的切断导致相关人员失去了推高地价的动力。二是会让持有很多套房产的人集中抛售。三是会加强房产市场的流动性，让哄抬房价的很多做法失效。
6、房地产税推出后房子值多少钱，关键还是要看各个城市的供需关系、配套、收入水平、城市发展潜力等因素。房价在未来会逐步回归到基本面的定价的时代。这也是为什么今年很多人抛售了二三四线房产去拱一线房产的原因。显而易见，聪明钱抢跑了，就像上次14年他们抢跑一样。这个抢跑的动作，可能意味着房地产税代表的房地产长效健康机制要加速落地了。在这个过程，房价虚高的二三四线城市将诞生本轮房地产周期里，最后一批接盘侠。
综上，大家无需关心一时涨跌，不用关心多少城房价几十块几百块的变动，搞的自己很焦虑。非刚需等得起的朋友，把目光聚焦房地产税，自己想清楚所在的城市有没有虚高，综合考量。刚需等不起的朋友，该上车就上车，反正你自己住不怕跌。
整体来讲，房地产长效健康机制这个事确实很难，我个人短期也不是很乐观。而我国的执政风格就是这样，政策有很大的连续性和稳定性，越是重大的改革，实施起来越是步步为营缓慢推进，但战略定力非常足，说是要办成什么事，最后都是办成了的，无非是时间长短问题。所以长期来看，我个人态度就比较乐观了。
6.19—————————割
讲一下刚需不怕跌。有部分朋友理解成刚需=不跌，这个脑回路我理解不了。啥叫刚需——在我的承受范围内，在这个时间点之前，在某个地理位置，我必须有自己房子。
房价会跌也会涨，这事几十年期间在很多地方发生过。有心的朋友可以查一下珠三角各个城市过去的房价走势，可以发现大部分城市都经历过40%以上的暴跌。而房价降了就去闹开发商，房价涨了却不给开发商返一分钱，这种搞笑的现象也上过很多次新闻了。所以，房价会涨也会跌，是成年人都应该知道的常识。
刚需买房当然也知道这个常识。在知道的情况下综合考虑决定上车，这显然意味着买房人愿意接受房价下跌带来的损失。也正是因为在他看来，生活里还有许多其他事情比房产价值的涨跌更重要，所以自己的房产暴跌时他可以从容的面对。这就叫刚需不怕跌。而投机需求是很怕跌的，上一轮珠海房价暴跌的时候，不少炒房客就跳了，刚需显然不会跳。
6.20—————————————割
讲一下房地产税的性质
欧美国家房产税基本一刀切，按照固定比例，不管房子大小，基本没有免征，没有累进，主要依照面积而不是价格来收，其核心目地是为了增加税收。显然房价越高能收越多，而且房子单价高的相对来说征税比例更少。没有分配调节功能，所以±也是相对乐于长期推高房价的，这显然很资本主义。
我国的房地产税，我个人希望是有免征面积、依照备案价贵的多收、持有太多时有累进、在解决税源问题的同时具备分配调节功能。这个听起来就比较社会主义了。
师母以呆吧！这个事会影响本答主的价值观。决定答主后半辈子以什么样的态度去生活。
—————————复制粘贴完毕。
